🏠 상생임대인 제도 완벽 가이드 - 2년 실거주 면제

2년 실거주 면제로 양도세 절약하는 방법

📌 상생임대인 제도란?

상생임대인 제도는 전월세 시장 안정을 위해 정부에서 도입한 제도입니다. 임대료를 합리적 수준으로 제한하는 대신, 임대인에게는 세제 혜택을 제공하는 상생의 정책이죠.

핵심 포인트

• 임대료 인상을 5% 이내로 제한
• 양도세 비과세를 위한 2년 실거주 의무 면제
• 2024년 12월 31일까지 시행 이였으나 2년 연장되어  2026년 12월 31일까지 

 

💰 주요 혜택

1️⃣ 양도세 비과세 2년 실거주 요건 면제

• 기존: 조정대상지역 주택 양도 시 2년 실거주 필수
• 상생임대인: 실거주 없이도 양도세 비과세 가능

2️⃣ 1세대 1 주택 장기보유특별공제 거주요건 면제

• 2년 거주요건 없이도 장기보유특별공제 적용

 

📋 신청 조건

✅ 기본 요건

1. 임대료 인상률: 직전 임대차 계약 ( “직전 임대차계약”이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다 ) 대비 5% 이내
2. 계약 체결: 상생임대차 계약 체결 필수
3. 임대 개시: 실제 임대 개시해야 함

⚠️ 주의사항

• 전세 → 월세, 월세 → 전세 전환도 가능
• 임대차 기간 개시일부터 2년 경과 후 매도 가능
• 매도 시기에는 별도 제한 없음

 

🎯 대상 주택

포함되는 주택

• 1세대 1 주택자의 주택
• 다주택자의 주택도 해당
• 임대사업자 등록 주택도 적용

제외되는 주택

• 조정대상지역 외 주택 (이미 2년 거주요건 없음)
• 기존에 이미 2년 거주요건을 충족한 주택

 

📅 시행 기간

연장 결정!

• 당초: 2022년 12월 31일까지 2년 연장 
• 연장: 2026년 12월 31일까지 2년 추가 연장

 

💡 활용 팁

🔥 절세 효과 극대화

1. 조정대상지역 주택 보유자에게 특히 유리
2. 단기 보유 후 매도 계획 시 활용도 높음
3. 임대료 5% 인상으로 수익과 절세 동시 확보

📝 계약 시 체크포인트

• 직전 계약서의 임대료 정확히 확인
• 5% 인상률 계산 정확히 하기
• 상생임대차 계약서 양식 사용

 

❓ 자주 묻는 질문

Q. 다주택자도 혜택을 받을 수 있나요? A. 네, 다주택자도 상생임대인 제도 혜택을 받을 수 있습니다.

Q. 월세를 전세로 바꿔도 되나요? A. 네, 월세↔전세 상호 전환도 가능하며, 5% 인상률만 지키면 됩니다.

Q. 언제까지 팔 수 있나요? A. 임대차 기간 개시일부터 2년이 지난 후라면 언제든 매도 가능합니다.

 

🚨 주의사항

⚠️ 반드시 확인해야 할 것들

• 임대료 인상률 5% 초과 금지 - 초과 시 혜택 박탈
• 실제 임대 개시 필수 - 계약만으로는 불충분
• 관련 서류 보관 - 세무조사 대비 철저한 기록 관리

📋 필요 서류

• 직전 임대차 계약서
• 상생임대차 계약서
• 임대료 인상률 계산서
• 임대 개시 증빙 자료

 

마무리 🎉

상생임대인 제도는 임대인과 임차인 모두에게 도움이 되는 정책입니다. 특히 조정대상지역에서 주택을 보유하고 있다면 2026년 말까지 이 기회를 놓치지 마세요!

임대료는 합리적으로 올리고, 세금은 절약하는 똑똑한 임대인이 되어보시기 바랍니다. 💪

 

본 내용은 2025년 1월 기준 정보이며, 세법 변경 시 달라질 수 있으니 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 

 

 

추가 내용 : 상생임대인 제도 연장

 

상생임대인 제도는 임대료를 5% 이내로 인상하여 계약을 갱신한 임대인에게 양도소득세 비과세 요건 중 거주 기간 요건을 면제해 주는 제도입니다. 

이 제도는 2024년 말까지 적용될 예정이었으나, 최근 2년 연장되어 2026년 12월 31일까지 적용됩니다. 

상생임대인 제도 연장 관련 내용:
연장 기한:
기존 2024년 말에서 2026년 12월 31일까지로 2년 연장되었습니다. 
적용 대상:
조정대상지역 내 주택을 임대하고, 직전 계약 대비 5% 이내로 임대료를 인상하여 계약을 갱신한 임대인에게 적용됩니다. 
혜택:
양도소득세 비과세 요건 중 2년 거주 요건이 면제됩니다. 
요건:
임대차계약 체결 시점이 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 이내여야 합니다. 
유의사항:
묵시적 갱신이나 계약갱신청구권 사용 시에도 요건 충족 시 혜택을 받을 수 있습니다. 
상생임대인 제도 관련 추가 정보:
상생임대주택:
상생임대인 제도를 통해 임대료를 5% 이내로 인상하여 임대차 계약을 갱신한 주택을 의미합니다. 
착한 임대인 제도:
상생임대인 제도와 더불어 소상공인에게 임대료를 인하해주는 건물주에게 세액공제 혜택을 주는 착한 임대인 제도도 계속 시행됩니다. 
다주택자 양도세 중과:
특별한 변수가 없는 한 다주택자 양도세 중과 역시 연장될 가능성이 높습니다. 
상생임대인 제도는 임대인과 임차인 모두에게 도움이 되는 정책으로, 주거 안정과 세제 혜택을 동시에 제공합니다. 

 

Additional information: Extension of the win-win lessor system

The win-win landlord system is a system that exempts landlords who renew their contracts from the requirements of non-taxation of capital gains taxes by raising rents to within 5%.

The scheme was to be applied until the end of 2024, but was recently extended by two years until December 31, 2026.

Regarding the extension of the win-win lessor system:
Extension of time:
It has been extended by two years from the end of 2024 to December 31, 2026.
Applicable to:
It applies to landlords who rent houses in the area subject to adjustment and renew their contracts by raising rents to within 5% of the previous contract.
Benefits:
Among the non-taxation requirements for capital gains tax, the two-year residence requirement is exempted.
Requirements:
The time of signing the lease must be within December 20, 2021 to December 31, 2026.
Note:
Even if you use the implied renewal or contract renewal right, you can receive benefits if you meet the requirements.
Additional information on the win-win landlord system:
Win-win rental housing:
It refers to a house that has renewed the lease contract by raising the rent to within 5% through the win-win landlord system.
Good landlord system:
In addition to the win-win landlord system, the good landlord system, which gives tax credits to building owners who cut rents to small business owners, will continue to be implemented.
Heavy transfer tax for multiple homeowners:
Unless there are special variables, the heavy transfer tax for multi-homeowners is also likely to be extended.
The win-win landlord system is a policy that helps both landlords and tenants, providing both housing stability and tax benefits.