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“서울 전역 규제지역 확대, 15억 초과 주택 대출한도 축소, 부동산 감독기구 신설”
🔹 대책 발표 배경
2025년 하반기 들어 서울과 수도권을 중심으로 주택가격이 다시 급등세를 보이면서 정부는 “주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 안 된다”라고 강조했습니다.
특히 강남권과 분당, 과천 등 일부 지역에서 거래량이 급증하고 가수요가 유입되는 현상이 나타나자, 정부는 수요 억제·시장 질서 강화·공급 가속화를 동시에 추진하기로 했습니다.
🔸 1. 규제지역 전면 확대
가장 큰 변화는 서울 전역이 모두 규제지역으로 지정된 것입니다.
- 기존: 강남·서초·송파·용산 4개 구만 지정
- 변경: 서울 25개 자치구 전체 + 경기 12개 지역 신규 지정
- 경기 지역: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남
📌 규제지역에 따른 주요 변화
- 조정대상지역 지정 효과
- 무주택자 LTV 40%, 유주택자 신규대출 금지
- 다주택자 취득세 중과(2주택 8%, 3 주택 12%)
- 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제
- 청약 시 지역거주자 우선, 재당첨 제한 7년
- 투기과열지구 지정 효과
- 청약 재당첨 제한 10년
- 전매 제한 강화(수도권 3년, 지방 1년)
- 조합원 지위양도 금지
- 재건축 시 조합원 1주택 공급 제한
- 토지거래허가구역 확대
- 서울 전역 및 경기 12개 지역의 아파트·연립·다세대에 적용
- 허가 효력은 10월 20일부터 발효
- 10월 20일 이후 계약하려면 사전 허가 필수
🔸 2. 부동산 금융 규제 대폭 강화
금리 인하 기대감과 풍부한 유동성이 다시 부동산 시장으로 몰리는 걸 막기 위한 조치입니다.
- 주택담보대출(주담대) 한도 강화
- 시가 15억 이하: 6억 원(현행 유지)
- 시가 15억~25억: 4억 원
- 시가 25억 초과: 2억 원
- 스트레스 금리
- 현행 1.5% → 3.0%로 상향, 대출 심사 강화
- 1주택자 전세대출 규제
- 수도권·규제지역에서 전세대출 시 이자상환액을 DSR에 포함
- 은행권 위험가중치 상향 조기 시행
- 2026년 4월 예정 → 2026년 1월로 앞당김
이로써 고가주택 중심의 과잉대출이 사실상 불가능해지며, 투자용 수요는 크게 위축될 것으로 전망됩니다.
🔸 3. 세제 합리화 추진
정부는 이번 대책에서 직접적인 세율 인상보다는 **“응능부담 원칙에 따른 합리화”**를 내세웠습니다.
즉, 생산적 자금 유도와 형평성을 고려해 보유세·거래세 조정 방향을 검토합니다.
- 세제 개편은 연구용역 및 관계부처 TF 논의 통해 추진
- 특정 지역의 수요 쏠림 완화를 위한 차등 과세도 검토
- 과도한 세부담이 아닌 “시장 안정에 초점”
세제 변화는 즉각적 조치보다는 2026년 이후 단계적 조정이 예상됩니다.
🔸 4. 부동산 불법행위 범정부 단속
시장 교란과 투기적 거래를 막기 위한 ‘부동산 거래 감독기구’ 신설이 핵심입니다.
- 국토부: 허위신고·가격 띄우기 단속, 신고센터 운영
- 금융위: 사업자대출 용도 외 사용 전수조사
- 국세청: 초고가주택(30억↑) 거래 및 증여 검증, 탈세 신고센터 운영
- 경찰청: 전국 841명 규모의 ‘부동산 범죄 특별단속반’ 편성
- 대상: 집값 띄우기, 불법 청약, 재건축·재개발 비리 등
- 국무총리실 산하에 감독기구 설치, 직접 조사·수사 가능
즉, 허위거래·시세조작 등은 “즉시 수사” 수준으로 강화됩니다.
🔸 5. 주택공급 대책은 지속 추진
정부는 **‘9.7 주택공급 확대방안’**을 흔들림 없이 이행한다고 밝혔습니다.
- 수도권 135만호 공급 목표(2026~2030년)
- 도시정비법 등 관련 법안 20여 건 연내 통과 추진
- 노후 공공청사·국공유지 활용 주택공급 안 연내 발표 예정
- 서울 내 노후 영구임대주택 2.3만 호 재건축
- 서리풀·과천지구 등 강남 인접 공공택지 조기 착공 추진
- 서리풀지구: 지구지정 6월 → 3월로 단축
- 연내 보상조사 착수 → 2029년 분양 목표
🔹 종합 평가
이번 대책은 “투기 억제”와 “공급 확대”를 동시에 겨냥한 양면 전략으로 요약됩니다.
서울 전역이 규제지역이 된 것은 2020년 이후 처음이며, 고가주택 대출한도를 2~4억 원으로 제한한 것도 역대 최강 수준입니다.
결국 이번 10·15 대책은
“서울과 수도권의 과열을 조기에 차단하고, 실수요 중심 시장으로 전환하겠다”
는 정부의 강력한 의지를 보여줍니다.
📍 마무리
이번 대책으로 단기적 거래 위축은 불가피하겠지만,
실수요 중심의 주택시장 구조 전환이 이루어진다면 중장기적 안정으로 이어질 가능성도 있습니다.
다만, 금융규제 강화와 공급정책의 실제 이행 속도에 따라 시장 반응은 엇갈릴 수 있습니다.
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