성남(분당) 야탑·이매 일부지역 ‘고도제한 완화’ 정리 5층~21층 상향

https://biz.heraldcorp.com/article/10585748

성남 야탑·이매 일부 지역 고도제한 풀렸다… 5층~21층 상향

 

---

1) 무슨 일이 일어났나 — 핵심 정리

최근(국방부 고시) 서울공항 인근 비행안전구역 조정으로 성남시 분당구 야탑동·이매동 일부 지역의 고도제한이 완화되었습니다. 이 변경으로 기존 비행안전구역(2구역)에서 6구역으로 조정된 지역들이 생겼고, 그 결과 **층고(건축 가능 높이)가 ‘층수 기준으로 환산 시 기존보다 적게는 5층, 많게는 21층까지 늘어날 수 있다’**는 보도가 나왔습니다. 

※ 기술적 배경: 2구역에선 통상 ‘45m 이하’ 등 강한 높이제한이 적용되었으나 6구역으로 바뀌면 경사도 등에 따라 허용 높이가 크게 늘어나(예: 145m 내지 154m 수준까지 완화되는 보도도 존재) 층수 환산 시 최대 21층가량 추가 가능한 것으로 해석됩니다. 

---

2) “5~21층”은 무슨 뜻인가 — 쉽게 풀어보면

기사의 표현은 **‘기존 허용 높이보다 추가로 올릴 수 있는 층수’**입니다. 즉 ‘총 가능한 층수’가 아니라 **“기존보다 얼마만큼 더 높게 지을 수 있게 됐느냐”**를 말합니다. 예시로 계산해보면:

• 현재 15층짜리 단지(현재 허용층수나 실제 최고층이 15층이라고 가정)라면
  → 최소(＋5층) 적용 시: 15 + 5 = 20층
  → 최대(＋21층)** 적용 시: 15 + 21 = 36층
  따라서 같은 단지라도 위치(대지의 어느 부분이 변경 대상이냐)에 따라 20층에서 36층 사이가 될 수 있습니다. (실제 가능 층수는 지자체 가이드, 용적률·일조 등 종합심의 결과로 달라짐)

또 다른 보도에서는 특정 단지별 예상 사례가 제시됩니다. 예를 들어 탑마을 선경·대우(현재 최고 17층)는 21~25층 수준으로, 아름마을 두산·삼호(현재 최고 22층)는 33층 수준, 이매촌 진흥(현재 최고 25층)은 최고 43층까지 기대된다는 보도도 있습니다. 다만 단지별로 ‘대지 일부만’ 완화 대상이므로 실제 적용 범위는 달라집니다.

---

3) 재건축(사업성) 측면 — 왜 중요한가

고도제한이 완화되면 같은 대지에서 지을 수 있는 총 용적(공급 면적)이 늘어날 여지가 생깁니다. 일반적으로 층수를 높이면 분양 가능한 가구 수·평형 재구성·층 간격 재설계 등이 가능해져 재건축의 사업성이 개선됩니다. 실제로 보도는 “노후주택 정비사업의 사업성이 개선될 것”이라고 전망합니다. 하지만 바로 재건축이 성사되는 것은 아닙니다. 

재건축 추진의 현실적·절차적 요소:

• 재건축 연한(노후 기준): 통상 준공 후 30년이 재건축 연한(노후도 기준)으로 적용됩니다(예외·특례 존재). 일부 1기 신도시 등은 20년 규정 적용 사례도 있어 단지별로 차이가 있습니다. 또한 2024~2025년에 걸쳐 안전진단 기준·절차 완화 등 제도 변경 사항들이 논의·시행되어 사업 진입 문턱이 일부 낮아지고 있다는 보도도 있습니다.
• 안전진단·주민 동의·조합 설립: 조합 설립·정비구역 지정 등 절차(추진위원회→조합설립→사업시행계획 등)를 거쳐야 하며, 주민 동의율·안전진단 통과 여부가 관건입니다. 2025년 관련 절차 일부 간소화 소식도 있으나 실제 사업기간은 수년이 소요됩니다.

---

4) 현재(해당 단지) 상황 — 재건축 준비 단계인가?

기사·보도들을 종합하면 **해당 단지들(탑마을·아름마을·이매촌 등)**은 이미 주민간담회, 추진위원회·추진준비위원 활동, 통합 정비구역 논의 등 재건축(정비사업) 관련 움직임이 활발합니다. 예: 일부 단지는 추진준비위원회가 구성되었고(언론 인터뷰·보도) 이매촌 일대는 통합 재건축을 위한 MOU 논의 등도 이뤄지고 있습니다. 다만 ‘조합 설립 완료’ 상태는 단지마다 다른 만큼 단지별로 조합설립 여부(또는 추진위 단계 여부)를 체크해야 합니다.

---

5) 부동산 가격(급등) 가능성 — 현실적 전망

• 단기적(호재 공개 직후): 고도제한 완화 소식은 해당 구역의 ‘사업 기대감’을 즉각 자극해 로컬 매물·시세에 단기 상승 압력을 줄 가능성이 큽니다(이미 일부 매체·커뮤니티에서 시세 상승 언급). 그러나 이는 투기적 반응일 수 있고, 실제 재건축 진행 가능성(범위·연한·동의율 등)에 따라 변동성이 큽니다.
• 중장기적(사업성 확인 시): 고도제한 완화가 실제로 ‘정비구역 지정→조합설립→사업시행’ 등으로 이어져 **공급 재구성(더 많은 가구·고층화)**이 가능해지면, 사업성 개선은 분명하므로 주변 시세 재평가가 이뤄질 수 있습니다. 반면, 중앙정부·지자체 규제(분양물량 조정, 용적률 규제 등)나 주민 내부 합의 실패 시 기대는 약화됩니다.

요약: 단기적 과열 가능성은 열려 있으나, 실체적인 가격 재평가는 ‘사업 실현 가능성’ 확인 뒤에 일어날 가능성이 높다.

---

6) 주민(또는 관심자)이 당장 확인해야 할 것들 (실무 체크리스트)

1. 자신 단지의 ‘어느 필지(대지 일부)’가 고도제한 완화 대상인지(시 지침·고시 원문·성남시 안내문 확인).
2. 현재 건축허용 높이(현행 규제상 최고층)와 국방부 고시 후의 예상 허용 높이(시 담당 부서의 예비 시뮬레이션 존재 여부 확인).
3. **단지의 준공연도(재건축 연한 충족 여부)**와 조합·추진위 구성 상태(언론·단지 게시판·시 공고 등 확인). 
4. 안전진단·용적률·일조권·교통 영향 등 사업성 핵심 변수 검토(전문가 컨설팅 권장).
5. 시세·거래동향 모니터링(단기 급등 시 세금·양도·담보 영향 고려).

---

7) 결론 — 기대와 현실의 균형

이번 국방부 고시는 ‘오랜 규제로 인해 사업 추진이 막혀 있던 지역에 새로운 기회’를 준 것으로 해석됩니다. 기사들이 보도한 ‘기존보다 5층에서 최대 21층 상향’은 **추가 가능층수(증가분)**를 의미하며, 따라서 현재 15층이면 20~36층 정도까지 이론적으로 열릴 수 있다는 계산이 가능합니다. 다만, 대지 일부만 적용 / 법·행정 절차 / 주민 합의 / 용적률·도시계획 제약 등 현실적 제약이 남아 있어 ‘즉시 재건축·즉시 고층화’로 연결되지는 않습니다. 

관심 있는 주민과 투자자는 (1) 시·군·구 공고(고시문) 확인, (2) 단지별 적용 범위 파악, (3) 재건축 연한·조합 현황 확인을 우선하시고, 그 다음 단계에서 사업성·세제·거래 전략을 세우시길 권합니다.

---

주요 근거(참고 보도 — 핵심 출처)

(요약 문단에 인용한 주요 보도들: 헤럴드경제 보도 요약, 매일일보·이데일리·경기일보/SBS·기타 종합지 기사들로 고도제한 완화와 예상 층수·적용범위 관련 보도 확인)

---

🧡 도움이 되셨다면 공감과 댓글, 그리고 티스토리 구독 부탁드립니다!