양도세 중과 유예 종료 D-1… 다주택자들 ‘비상’ 걸린 이유

2026년 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료된다.
즉, 내일부터는 조정대상지역 내 다주택자가 집을 매도할 경우 다시 무거운 중과세율이 적용될 가능성이 커진다. 최근 부동산 시장에서는 “하루 차이로 세금 수천만 원~수억 원이 달라질 수 있다”는 말까지 나오고 있다.

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양도세 중과 유예란?

원래 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도하면 일반 양도세율에 추가 세율이 붙는다.

현재까지는 정부가 한시적으로 이를 유예해 왔지만, 이번 조치가 종료되면 다시 중과 제도가 부활하게 된다.

현재 기준 중과세율은 다음과 같다.

• 2주택자 : 기본세율 + 20%p
• 3주택 이상 : 기본세율 + 30%p

또한 중과 대상이 되면 장기보유특별공제 혜택도 사실상 적용받기 어려워진다.

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가장 중요한 날짜는 ‘2026년 5월 9일’

정부는 이번 중과 유예를 2022년 5월 10일부터 시행해 왔으며, 예정대로라면 2026년 5월 9일 종료된다.

즉, 오늘이 사실상 마지막 날인 셈이다.

특히 최근에는 세법 시행령이 일부 보완되면서 단순히 “잔금 완료일”이 아니라 일정 조건 충족 시 계약일 기준도 인정받을 수 있도록 변경되었다.

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계약만 해도 인정되는 경우가 있다?

이번에 많은 사람들이 헷갈리는 부분이다.

기존에는 5월 9일까지 잔금과 등기까지 모두 끝내야 한다는 인식이 강했지만, 정부는 거래 경색을 막기 위해 일부 예외를 인정했다.

핵심 조건은 다음과 같다.

✔ 5월 9일까지 해야 하는 것

• 매매계약 체결
• 계약금 지급 증빙 확보
• 일부 지역은 토지거래허가 신청 필요

✔ 이후 허용되는 기간

• 강남·서초·송파·용산 : 계약 후 4개월 이내 잔금/등기
• 일부 신규 조정지역 : 6개월 이내 가능

단, 단순 가계약이나 구두약속은 인정되지 않으며 반드시 금융거래 내역 등 증빙이 필요하다.

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왜 시장이 긴장하고 있을까?

양도세 중과가 다시 적용되면 세금 부담이 급격히 커질 수 있기 때문이다.

예를 들어 양도차익 규모가 큰 경우에는 기존 일반세율에 20~30%p가 추가되면서 실제 세부담이 매우 커질 수 있다. 일부 사례에서는 “하루 차이로 수억 원 차이”라는 말까지 나오고 있다.

이 때문에 최근 시장에서는:

• 급매 증가
• 절세 상담 폭증
• 증여 검토 증가
• 분할 매도 전략 검토

등의 움직임도 나타나고 있다.

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다주택자라면 지금 꼭 체크해야 할 것

1. 내 주택 수 정확히 확인

세법상 주택 수는 단순 등기 기준이 아니다.

• 분양권
• 입주권
• 오피스텔(주거용 사용 시)

등도 포함될 수 있어 실제 예상과 다르게 중과 대상이 될 수 있다.

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2. 계약금 증빙 반드시 확보

계약서를 작성했더라도 실제 계약금 지급 내역이 확인되지 않으면 인정받지 못할 수 있다.

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3. 장기보유특별공제 여부 확인

유예 종료 후에는 장기보유특별공제가 제한될 가능성이 커 절세 효과가 크게 줄어들 수 있다.

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국세청도 전용 상담창구 운영 중

국세청은 이번 유예 종료를 앞두고 전용 신고·상담 창구를 운영 중이다.

또한 홈택스와 손택스에서:

• 중과세 자가진단
• 양도세 자동계산
  서비스도 제공하고 있다.

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마무리

이번 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 단순한 세법 변경이 아니다.
실제로는 부동산 시장의 거래 흐름과 매물 움직임, 투자 전략까지 바꿀 수 있는 큰 변수로 평가받고 있다.

특히 하루 차이로 세금 부담이 크게 달라질 수 있는 만큼, 다주택자라면 계약일·잔금일·주택 수 판단 기준 등을 반드시 다시 확인할 필요가 있다.

세금은 ‘나중에 계산’하는 순간 늦을 수 있다.
이번 이슈는 “언제 파느냐”가 곧 절세 전략이 되는 대표적인 사례라고 볼 수 있다.

 

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