[요약] 2026년 8월 3일 정부 부동산 세제 개편안 총정리 (종부세·양도세 변동)

정부가 "집은 자산이 아닌 거주하는 곳"이라는 기조 아래, 2026년 세제개편안(부동산 세제 부문)을 확정 발표했습니다.

실거주 1주택자의 부담은 대폭 줄이고, 초고가 주택·비거주 1주택·고차익 양도차익에 대한 과세를 강화하는 것이 골자입니다. 주요 내용을 항목별로 정리해 드립니다.

1. 한눈에 보는 핵심 개편 포인트

구분	현행	개편안 핵심 변경 사항
종부세 과세기준	주택 수 중심	주택 가액(합산 금액) 기준 단일화 (2028년 전환)
1주택 종부세 공제	공시가 12억 원	실거주 14억 원 (시가 약 20억) / 비거주 9억 원 (차등 과세)
양도세 장특공제	보유(4%) + 거주(4%) (최대 80%)	보유 공제 단계적 폐지 → 거주 공제(연 8%) 일원화
양도세 공제 한도	한도 없음	공제 한도 10억 원 신설 (초고차익 절세 차단)
다주택 양도세 중과	중과 유지	2027~2028년 한시적 중과 완화 (매물 퇴로 확보)

2. 주요 분야별 세부 내용

① 종합부동산세 (종부세): 실거주 보호 vs 비거주·초고가 중과

• 실거주 1주택자 혜택 확대: 기본 공제액이 공시가격 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원)으로 상향됩니다. 시가 20억 원 이하 1주택 실거주자는 종부세 대상에서 제외되며, 30억 원 이하 구간도 세 부담이 줄어듭니다.
• 비거주 1주택자 공제 축소: 실거주하지 않는 1주택자는 공제 한도가 9억 원으로 축소되어, 시가 20억 원대 비거주 주택 보유자의 종부세 부담이 크게 증가합니다.
• 주택 수 → 가액 기준 전환: 2028년부터 '몇 채를 가졌는가'가 아닌 '총 얼마짜리인가'를 기준으로 세금을 매깁니다.
• 초고가 주택 및 공정시장가액비율: 시가 35~40억 원 이상 초고가 주택의 보유세는 대폭 인상되며, 공정시장가액비율은 현행 60%에서 2027년 70%, 2028년 80%까지 단계적 상향됩니다.

② 양도소득세: '실거주' 중심으로 개편

• 장기보유특별공제(장특공) 수술: 단순히 보유만 한 주택(갭투자 등)의 공제 혜택은 없어집니다. 거주 기간 연 8% 적용으로 일원화되어 실제 산 기간이 길어야만 최대 80% 공제를 받습니다.
• 10억 원 공제 한도 신설: 장특공 한도가 없던 것에서 최대 10억 원 한도가 신설되어, 수십억 원대 양도차익에 대한 세금 감면이 정상화됩니다.
• 다주택자 매물 출회 유도: 다주택자 양도세 중과를 2027~2028년 한시적으로 완화하여 시장에 절세 매물이 나올 수 있는 퇴로를 마련했습니다.

3. 단계별 시행 로드맵

급격한 시장 충격을 완화하기 위해 연도별로 단계적 적용됩니다.

 

2027년 (준비 및 과도기)

2027년 1월 1일~

• 1주택 실거주 종부세 기본공제 상향(14억 원) 적용
• 공정시장가액비율 70% 적용
• 양도세 장특공제는 현행 유지, 다주택자 양도세 중과 완화 시작

 

2028년 (새 과세 체계 전환)

2028년 1월 1일~

• 종부세 주택 가액 기준 과세 전환
• 양도세 장특공 혼합 적용 (보유 2% + 거주 6%)

 

2029년 (개편 완결)

2029년 1월 1일~

• 양도세 장특공 '거주공제(연 8%)' 완제 일원화 (보유공제 전면 폐지)
• 공제 한도 10억 원 완전 적용

4. 요약 및 시사점

1. 실거주 한 채 집중: 실제 거주하는 시가 20억 원 이하 1주택자는 종부세 부담이 없어져 실거주 중심 시장이 강화될 전망입니다.
2. 비거주·갭투자 매물 가시화: 비거주 고가 1주택 및 다주택자의 보유·양도세 부담이 급증함에 따라 2027~2028년 유예 기간 내 매물이 출회될 가능성이 큽니다.
3. 입법 진행 상황 주목: 해당 안은 국회 제출 및 입법 과정을 거쳐 최종 확정될 예정입니다.

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